전세사기 피해 예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 4

[전세사기 피해 예방 및 전세사기 유형별  사례와 대처방안 4]

앞서 설명드렸던 내용은 전세집을 구하면서 집 고를때 확인해볼 수 있는 깡통전세 또는 가짜임대인, 계악서를 작성할 때 확인할 수 있는 신탁회사, 신탁등기, 신탁원부, 우선변제권 등의 다양한 내용에 대해 안내를 드렸습니다. 아래 내용에서는 계약한 직후 어떻게 대처해야하는지에 대하여 자세히 확인해 보실 수 있사오니 아래 정보를 확인하여 주시길 바랍니다.

 

출처)안심전세포털

 

Step 4. 계약한 직후

[대항력이란?]

세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 효력

주택임대차보호법 제 3조 : 주택의 인도 및 전입신고를 마친 때에는 그 다음 날로부터 제 3자의 효력이 발생함 

예시) 6월 31일 입주 후 전입신고 -> 대항력은 7월 1일 0시부터 효력 발생

예시) 임대인이 6월 31일 기준으로 임대인 변경(집 판매), 주택담보대출을 받았을 경우 -> 대항력은 당일 즉시 효력 발생 

=> 하여, 임대인이 계약 당일 주택담보대출 및 근저당권 설정 등기를 마쳤을 경우, 세입자의 보증금보다 임대인의 근저당권 우선 

출처)안심전세포털

 

[계약 당일 전세사기 예방법]

1. 전세계약 잔금 치르기 전, 이사 당일, 이사 후 2 ~ 3일 뒤 등기부등본 확인

2. 계약 체결일 다음날까지의 소유권 변경 및 근저당 설정 등의 특약사항 기재

3. 전세권 설정

* 전세권이란?

- 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따른 수익 및 사용을 얻을 수 있는 권리

- 등기한 때부터 효력 발생 

-> 전세권 설정 시, 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 후순위 채권자(후) < '나'는 전세금을 우선변제 가능(선)

예시)  임대차계약 : 집만 빌리는 것 

           전세권 설정 : 집에 대한 권리관계를 '본인'이 차지 가능 

 

- 전세권 설정하는법

-> 임대인 동의 필수 및 비용 발생

-> 과거 임대인 + 현재 임대인 의 매매계약서에 임대차계약을 이어 받는다는 내용 확인

-> 현재임대인과 전세계약서 재작성 및 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권 획득

 

출처)안심전세포털

 

 

[계약 당일에 조심해야 할 전세사기 예방법]

1. 깡통주택

- 주택 가격의 총합이 80%일 경우

- 보증금과 주택가격이 비슷하거나

- 임대인이 집을 담보로 많은 빚을 지고 있는 경우 

 

2. 기존 세입자 이사 여부 확인 후 잔금 지급

- 계약서 특약사항 : 기존 세입자의 계좌로 보증금을 입금한다는 사실 확인

-> 기존 세입자 보증금을 돌려주지 않거나, 세입자와 임대인과의 합의를 통해 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 발생할 수 있으므로 이사 여부 필히 체크 

출처)안심전세포털

 

[임대인이 특약 사항을 지키지 않을 경우]

임대인이 특약 사항을 지키지 않을 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 : 집 계약 전 등기부등본 상 빚이 우선 

=> 보증금 회수 가능성 희박

임대인이 특약 사항 "근저당권과 신탁등기 등을 말소" 사항을 지키지 않을 경우 신탁등기 말소 X : 계약 자체가 무효될 가능성 높음

 

[계약 날 방지할 수 있는 전세사기 예방법]

특약사항 기재 시, 임대인의 의무 명확히 기재 필요

-> 근저당권 말소하지 않을 시 , 전세계약 취소 가능신탁 등기 말소 특약 사항 기재 -> 임대권한은 신탁회사이기 때문에 유의-> 계약서에 보증금을 신탁회사로 지정 후 신탁 회사로 입금하는 편이 더 나음

 

 

 

아래 링크에서 깡통전세, 가짜임대인, 신탁등기, 신탁원부, 대항력, 최우선변제권, 선순위 임차보증금 등에 관하여 확인해 보실 수 있습니다.

출처) 안심전세포털

 

 

Step 1. 집고를 때 - 전세사기란? 깡통전세사기에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-1

 

 

Step 2. 임대인 확인할 때 - 가짜임대인, 신탁회사, 신탁등기, 신탁원부 등에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-2

 

 

Step 3. 계약서 작성할 때 - 공인중개사 확인, 선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지, 우선변제권 등에 관하여 

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-3

 

Step 5. 입주한 이후 - 미납국세, 임금채권 등에 관하여

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