전세사기 피해예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 1

[전세사기 피해예방및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 1]

 

['전세사기' 란?]

출처)안심전세포털

 

전세사기는 임차인이 전세및 월세 계약을 한 당시에 지불한 보증금에 대하여 돌려받지 못하는 상황을 일컫는 말로써 현재 다수의 피해자가 발생한 범죄입니다. 그동안 세입자가 떼인 금액은 2조원 이상이며, 현재 피해 금액 및 피해 건수가 증가하고 있는 추세입니다. HUG에서 보증금 사기를 당한 세입자들 중 가장 높은 비율을 차지하고 있는 청년 세입자들의 피해가 가장 크며 3명중 2명꼴로 통계가 나타나 있습니다.

 

['사기죄' 란?]

사기죄 : (형법 제 347조)사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산 상의 이득을 취하는 것

예시) 사기에 가담 또는 직접적인 행위를 하여 집 또는 돈 등과 같은 재산을 빼앗으며, 취득한 재산을 처분한 경우 

But) 전세사기 -> 법적으로 사기죄 성립하지 않는 경우에도 사용

Why) 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우 ->일반적 적용 

 

[전세사기 유형별 사례 및 대처방안]

출처)안심전세포털

 

Step1. 집고를때

[깡통주택이란?]

깡통주택 : 매매가격의 대다수를 보증금 및 빚으로 충당한 집(-> 실제가치보다 전세 보증금이 초과된 상태)이므로 임대인 몫은 없으며, 임대인의 집이 경매로 넘어갈 경우, 내 보증금을 돌려받지 못하고 보증금이 떼이게 되는 집 

-> 껍데기만 있고 내용물은 텅빈 깡통과 같다해서 비유한 표현 

 

- 깡통 전세사기 예시 : 대구 깡통 전세사기 사건

-> 임대인 장모씨가 다가구주택 13채를 갭투기로 매입한 후, 약 50명에게 68억원 가량의 보증금을 돌려주지 않은 사건

이로인하여 2019년과 2020년 각각 징역 3년, 4년형 선고

- 깡통 전세사기 예시 : 2022년 빌라왕 사태

-> 2022년 12월에 크게 이슈가 됐던 사건으로 조직적으로 이루어져 전세사기 범죄를 일으킨 주요 인물들은 대략 12명 정도로 피해자만 대략 1,500명, 피해액만 약 9천억 원정도 발생

But) 임차인이 징역형을 확정 받아도 세입자 모두가 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 것은 아님

 

*갭투기란?

-> 갭(차이를 뜻함) 매매가-전세가를 일컫는말

->갭은 은행에서 대출을 받는 경우가 대다수

-> 갭투기시 임대인은 융통할 수 있는 돈이 없으므로 계약기간이 끝나도 제때 보증금을 돌려받지 못하는 상황 발생

이러한 경우, 다음 세입자가 없으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 함.

또한, 경매로 넘어갈 시, 세입자는 보증금을 받지 못하는 상황이 도래함

-> 집값 가격 하락시, 집값보다 전세보증금 가격이 적어졌을 경우 이사를 나가려는 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황 발생

출처)안심전세포털

[깡통전세 VS 일반전세]

출처)안심전세포털

 

주택 A : 대출금 2억 원, 보증금 2억 원 -> 집값 80% 마련 = 깡통전세

주택 B : 대출금 5천만 원, 보증금 2억 원 -> 집값 50% 마련 = 일반전세

 

- 깡통주택 : 보증금 + 대출금 = 집값의 80% 이상

예시) 주택 A,B 모두 경매에 넘어갔을 경우

주택 A는 보증금을 돌려받을 수 X 

= 경매에 넘어간 경우 1) 물권과 물권, 2) 물권과 채권, 3) 채권과 채권 순으로 순위가 매겨짐

= 물권 vs 물권, 채권같은 경우 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권 우선 > 채권

= 채권은 비율대로 나뉘며 보증금도 채권에 속함 또한, 대항력을 갖추면 보증금은 채권이 아닌 물권으로 취급받아 보증금을 받을 확률은 있지만 순위가 낮은 경우 보증금을 돌려받기 힘듦

 

예시) 집값 하락 또는 임대인의 경제적 상황 악화 시,

주택 A 보증금 돌려받을 수 X

 

아래 링크를 통해 등기부등본에 대하여 더 자세히 확인해 주시길 바랍니다.

https://new-ra.tistory.com/entry/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B6%80%EB%93%B1%EB%B3%B8-%ED%99%95%EC%9D%B8%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B2%95

 

출처)안심전세포털

 

 

아래 링크는 가짜임대인 및 신탁회사, 신탁등기, 신탁원부, 선순위 임차보증금, 공인중개사 확인 등에 관한 내용이므로 아래 링크를 참고해주시길 바랍니다.

출처)안심전세포털

 

 

Step 2 - 임대인 확인할 때, 가짜임대인, 신탁회사, 신탁등기, 신탁원부에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-2

 

Step 3 - 계약서 작성할 때 - 공인중개사 확인, 선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지, 우선변제권 등에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-3

 

출처)안심전세포털

 

Step 4. 계약한 직후 - 대항력, 전세 당일 및 계약 후 주의사항, 전세권, 임대인 특약사항 등에 대하여 

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4-%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-4

 

Step 5. 입주한 이후 - 미납국세, 임금채권 등에 관하여

https://new-ra.tistory.com/manage/newpost/102?type=post&returnURL=https%3A%2F%2Fnew-ra.tistory.com%2Fmanage%2Fposts%2F