등기부등본 확인하는 법

[등기부등본 확인하는 법]

['등기부등본'이란?]

등기부등본 = 등기사항전부증명서

-> 부동산 주소, 면적 등의 현황 및 임대인(소유자), 임차권자, 저당권자, 빚의 규모 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적인 서류

-> 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 가능성에 대해 추측할 수 있는 자료

 

- 오피스텔 및 아파트(집합건물)

-> 토지, 건물을 하나의 등기부등본에서 확인 가능

- 다가구주택, 다세대주택, 단독주택

-> 토지 등기부등본 별도 확인 필요

이유) 건물 등기부등본 별도 사항 없음에도 토지 등기부등본 사항은 복잡할 수 있음

 

등기부등본 내역

1. 임대인이 누군지

2. 근저당권 등을 포함하여 빚이 얼마나 많은지

3. 누군가의 보증금을 떼어먹은적이 전적이 없는지 

등과 같은 내용을 확인할 수 있는 단서

계약하기 전, 계약 후 잔금을 치르기 진전까지 반드시 확인 

-> 입주 전 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지고 있거나, 매매를 해버릴 수 있기 때문

 

등기부등본 열람은 대법원 인터넷 등기소에서 확인 가능

열람 비용 : 700원

등기부등본 열람 확인은 아래링크에서 확인해 주시길 바랍니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

[임대인 = 소유주 확인하기(갑구)]

등기부등본 '갑구'

- 소유권에 대한 내용 -> 소유주가 누구인지에 대한 확인 

- 소유권을 제한하고 있는 문제 상황 확인 가능

-> 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있음.

-> 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 기재되어 있을 경우 : 전세계약 효력 미성립 

예시) 소유주 '홍길동' 이지만 세무서 ->압류 시행이 되었을 경우 : 위험한 상태 

 

[소유권 외 권리관계 확인하기(을구)]

등기부등본'을구'

- 이 집에 대한 전세권을 가진 사람

- 임대인이 집을 담보로 빚이 많은 경우 

등을 확인 할 수 있는 내용

 

용익물권이란?

- 전세권 설정 시 -> 집 소유 X : 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생김

- 전세권이 설정되어 있는 집 

전세권이 퇴실할 세입자가 설정한 것 : 전세권 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약 실행

예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기해놓은 것 : 계약 X

 

담보물권 및 근저당권이란?

근저당권 : 은행에 집을 담보로 대출 시 등기부등본 '을구' -> '근저당권' 기록

담보물권 : 등기부등본 확인으로 임대인이 집을 담보로 및이 얼마나 있는지 확인하는 것 -> 담보물권

- 근저당권 설정 시, 임대인이 대출금을 상환하지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금이 안전할지에 대한 확인 필요

- 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약 체결 전일 경우 : 경매 진행 시, 근저당권 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 됨 / 최우선변제 대상일 경우 우선 변제 대상 가능

-> 나보다 우선하는 빚이 많은지 확인

- 주의 : 근저당권 설정 금액 + 임차보증금 = 주택가격보다 높은지 확인(깡통주택 확인)

-> 근저당권 설정금액을 포함한 선수위 빚(채권) + 임차보증금 = 주택가격의 80% 이하일 경우 : 안전한 계약으로 판단 

But) 임대인의 미납국세 및 임금채권이 있는지에 관하여 보즘보험 가입 등을 통해 사전 방지

- 미납국세 및 임금채권은 임대인 동의 없이 확인할 수 있는 방법 x

 

미납국세 및 임금채권이란?

미납국세란?

임대인이 세금을 내지 않았을때

- 당해세 : 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금 -> 국세, 지방세 및 가산금 등

예시) 당해세 때문에 집이 경매로 넘어갔을 경우 : 당해세 우선  > 근저당권 등의 보증금

예시) 임대인이 밀린세금 우선(내 보증금 확정일자보다 먼저일 경우) > 내보증금 확정일자

예시) 내가 최우선변제 대상일 경우 > 세금

 

임금채권이란?

임금채권 : 근로자를 보호하기 위한 권리(일반적인 채권과는 별도)

사장 및 대표(사용자)가 퇴직한 근로자에게 임금 미지급 시, 근로자가 체불한 임금을 받아내기 위한 권리

퇴직 직전 3개월 분의 임금채권, 재해보상금 및 최종 3년간 퇴직금은 근로자기준법 제 28조 2항에 근거 다른 빚보다 우선

예시) 주택이 경매로 넘어갔을 시, 임금채권 우선 > 내 보증금 

출처) 안심전세포털

 

 

- 당해세 및 임금채권은 계약 전 미리 확인

- 등기부등본에 없어도 당해세 또는 임금채권은 경매에 넘어가면 전세보증금 보다 먼저 보호를 받음.

- 미납국세 확인 : 국세완납 증명서 또는 미납국세 연람신청 으로 확인 가능

- 임대인이 노동자를 고용하는 사장 또는 대표(사용자) : 사회보험 완납증명서를 통해 임금체불여부 확인 가능

=> 미납국세 및 국세완납증명서, 사회보험 완납증명서 등의 서류는 임대인에게 요청해야함

 

출처)안심전세포털

 

국세완납증명서(납세증명서), 미납국세 열람은 아래 링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

https://hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml

국세청 홈택스

 

지방세 납세증명서는 아래링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

https://www.wetax.go.kr/etr/incmMain.do

>Wetax 위택스 개인지방소득세 신고납부 전용 서비스 간소화페이지

 

사회보험 완납증명서는 아래링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

https://si4n.nhis.or.kr/jpza/JpZaa00101.do

사회보험통합징수포털

 

 

 

[등기부등본 확인하는 법 다시보기]

출처)안심전세포털

 

등기부등본 = 표제부(일반현황) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 외 권리)

① 건물 주소 확인

등기부등본 주소 = 계약서 주소 가 동일 해야함

예시) 계약서 주소 101호 / 등기부등본 주소 203호 일 경우 담당 공인중개사 또는 임차인 확인 필요

 

② 건축물 용도 확인

예시) 근린생활시설(상가시설) -> 주거용 건물 X = 전세자금대출 어려움

 

③전유부분(건물에서 빌리려는 부분의 면적) 확인

임대차 계약 시, 등기부등본에 적힌 만큼 면적 기재

 

④ 대지권 확인

대지권이란?

- 전유부분의 소유자(임대인)가 땅에 대해 가지는 권리 

대지권 미 보유 시 주택가치 하락 가능성 높음

 

⑤ 별도등기 : 토지에 특이사항 있음을 기재

-> 별도의 권리가 설정되어 있음을 의미

-> 별도등기 표기 시, 토지 등기부등본 별도 확인 필수 

 

출처)안심전세포털

①소유권보존 : 건물을 등기한 날짜

 

② '갑구' 표 가장 아래 적힌 소유자 : 현재 집을 가진 소유자 -> 나와 계약할 수 있는 임대인

소유자 이름, 주소, 주민등록번호 확인 후 내가 계약하려는 집의 임대인 인적사항 비교 필요

계약서 : 동일한 사람 인적사항 표시 확인

 

③ 갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건 확인 가능

압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등의 소유권을 제한하는 내용이 있을 경우 전문가와 정확한 사실관계 파악 필요.

신탁 관련 내용 시, 신탁 회사 동의 없이 임차인이 임대차 계약 할수 X

 

출처)안심전세포털

① 을구 : 소유권 이외의 권리가 표시됨

근저당권이 없는 경우 내용 없음

현재 계약할 집의 빛이 있는지, 전 세입자의 보증금을 돌려주지 않아 '임차권' 설정이 되어 있는지 등 확인 가능

'말소사항 포함'으로 등기부등본 열람 및 발급 시, 과거이력 확인 가능 

 

②채권최고액이란?

근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액을 표시(빌린돈 120%가 채권최고액으로 설정됨)

근저당권 채권최고액 + 임차보증금 = 현재 계약할 집이 경매에 넘어갈 경우도 생각헤야 함

 

③'채무자' = 임대인(소유주)

'근저당권자' = 돈을 빌려준 금융기관 또는 개인