전세사기 피해예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 2

[전세사기 피해예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 2]

 

앞서 안내드렸던 전세사기 내용에서는 전세사기가 무엇인지 깡통주택은 어떤 것인지에 관하여 살펴보았는데요. 이번 내용에서는 전세사기에 관련하여 임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법에 대하여 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

출처)안심전세포털

 

Step2, 임대인확인할때 

[가짜임대인과의 계약]

가짜임대인이란?

가짜임대인은 말그대로 실제임대인의 인적사항을 도용하여 자신이 건물의 실질적인 주인인척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 사람

 

가짜임대인 vs 진짜임대인

진짜임대인임을 알아보기 위해서는 임대인을 자처하는 사람의 인적사항, 등기부등본 상의 임대인 정보가 일치하는지 확인이 필요하며, 등기부등본은 본인이 직접 발급을 받아 확인해 보길 추천함 -> 가짜임대인은 등기부등본을 위조하는 경우도 있음

 

예시) 2019년도 인천 중구에서 일어난 일이며, 사회초년생을 대상으로 한 범행.

타인의 오피스텔을 A씨(가짜임대인)가 본인 소유라고 거짓말을하며 약 24억 원이 넘는 금액을 등기부등본을 위조해 사기를 친 사건. 

출처)안심전세포털

 

[임대인 대신 대리인이 왔을때 대처법]

불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약하는 경우

1. 임대인 신분증을 대체할 수 있는 서류 : 인감도장이 날인된 위임장, 인감도장을 증명할 인감증명서

2. 임대인과 유선통화를 통해 계약 내용 한번 더 체크

3. 전세보증금은 반드시 임대인 명의 통장에 지급.

- 임대인 요청으로 대리인 계좌로 입금하는 경우, 특약사항에 임대인 요청에 따라 대리인 계좌로 입금한 것을 명시 

 

출처)안심전세포털

 

[신탁회사의 동의없는 계약]

신탁이란?

임대인인 위탁자가 주택을 비롯해 자신의 부동산을 전문가인 수탁자에게 맡기는 것. 즉 재산을 보유한 사람이 자신이 믿을 수 있는 재 3자(수탁자)에게 재산을 이전하거나 담보권을 설정하여 관리 및 운용, 처분 등을 하도록 하는 행위 

- 주택을 담보로 대출 가능

- 그 외 수익을 위해서 신탁 진행

-> 내가 보유하고 있는 부동산 자산을 전문가에게 이전하여 맡기는 것 

 

[신탁등기 vs 일반등기]

'갑구'에는 소유주에 관한 내용이 나와있음 -> 신탁 또는 개인

*갑구가 신탁일 경우 소유권은 임대인에게 X

*신탁일 경우 계약 X -> 부동산 소유권은 신탁회사에 있음을 명시 

- 신탁 등기가 된 집 계약 시, 임대인은 신탁회사의 동의를 받거나 , 당사자가 신탁회사와 계약 진행

-> 위탁소유자인 기존 주택소유자와 계약 시, 법적 효력이 없으므로 주택 무단 점유가 될 가능성 높음

 

* 소유권 이전 등에 관한 신탁 -> '갑구'

  저당권 설정 등에 관한 신탁 -> '을구'

- 저당권 설정 등에 관한 신탁 시, 등기 목적란에 [소유권 이전] 및 [신탁] 기재

  또한, 수탁자의 인적사항 및 신탁원부 번호 확인 가능

 

출처)안심전세포털

 

등기부등본에 관한 내용은 아래 링크를 확인해 주시길 바랍니다.

https://new-ra.tistory.com/entry/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B6%80%EB%93%B1%EB%B3%B8-%ED%99%95%EC%9D%B8%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B2%95

 

 

[신탁등기 전세사기 예방법]

등기부등본 확인 시, 신탁등기가 되어 있을 경우, '신탁원부' 및 '신탁계약서' 서류를 추가적으로 확인해야함

 

*신탁원부란?

위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁관리인의 주소, 성명, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류

신탁원부는 등기소 또는 신탁원부 인터넷발급센터 전자민원에서 발급 가능

https://24minwon.net/ 

신탁원부 확인은 다소 복잡할수 있으므로 전문가 도움 추천

 

 

신탁원부 확인 시, 부동산 임대권한 또는 해당 부동산을 담보로 대출이 있는지에 대한 확인 가능 

 

신탁등기 말소조건 특약

신탁관계에 관하여 매도인은 매매대금의 잔금을 수령하는 즉시 신탁등기를 말소절차를 진행해 신탁 등기상태를 해제하는 편이 좋으며, 소유권 이전에 필요한 모든 서류들을 제공하며 매수인에게 제출 후 해당 부동산을 인도해야함

매수인은 부동산을 인도 받은 후 해당 부동산에 대한 모든 권리를 보유하게되며, 이후 발생하는 모든 책임 및 권리는 매수인에게 귀속됨.

 

출처)안심전세포털

 

 

 

아래 링크에서는 집 고를 때 에서 부터 입주한 이후에 대한 대항력, 신탁원부, 선순위임차보증금, 깡통전세, 우선변제권, 가짜임대인 등에 관한 다양한 정보를 확인해 보실 수 있습니다.

 

출처)안심전세포털

 

Step 1 - 전세사기란? 깡통전세에 대하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-1

 

 

Step 3 - 계약서 작성할 때 - 공인중개사 확인, 선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지, 우선변제권 등에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-3

 

출처)안심전세포털

 

Step 4. 계약한 직후 - 대항력, 전세 당일 및 계약 후 주의사항, 전세권, 임대인 특약사항 등에 대하여 

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4-%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-4

 

Step 5. 입주한 이후 - 미납국세, 임금채권 등에 관하여

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