소형주택 임대사업자 세액 감면과 간주임대료

소형주택 임대사업자 세액 감면과 간주임대료

 

안녕하세요 저번 페이지에서는 주택임대소득세와 분리과세에 대해 설명해 드렸는데요.

오늘은 간주임대료와 소형주택을 소유한 임대사업자의 세액 감면에 대해 알려드릴까 해요~!

주택임대소득세와 분리과세 설명과 더불어 취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 상여 및 취득세

는 아래 링크를 통해 더 자세히 확인해 주시길 바랍니다.

 

주택임대소득세 뜻과 분리과세

 

 

종합부동산세 뜻과 세율 및 세액 계산?

 

 

부동산 양도소득세 뜻과 세율 계산?

 

 

부동산 재산세? 뜻과 세율계산?

 

 

주택 취득세 뜻과 세액 및 세율 계산?

 

부동산 상속세? 증여세? 무슨 차이가 있나요?

 

[소형주택 임대사업자 세액 감면 설명]

소형주택 임대사업자 세액 감면 제도 란?

소형주택을 임대하고자 하는 사람에게 사업자가 기존 주택보다 적은 조건 또는 세액으로 임대할 수 있도록

임대사업자를 지원하는 것이 목적.

 

 

 

[세액감면 대상 및 감면 요건]

대상 

국내에 거주하고 있는 내국인이며, 특정한 조건을 갖춘 소형주택을 소유한 임대사업자 대상

감면 요건

1. 임대사업자

1) 사업자등록  : 소득세법 제 168조에 따른 사업자 등록을 하여야 함.

2) 지자체등록 : 민감임대주텍애 관한 특별법 제 5조에 따른 임대사업자 등록 또는 공공주택 사업자로 지정되

                         있을 것.

2. 임대주택 

민간임대주택에 관한 특별법에 의거 임대주택으로 등록한 공공지원민간, 장기일반민간, 단기민간, 공공매입

임대주택으로써 요건을 모두 충족할 경우.

 

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임대주택 수 및 임대기간 

임대주택 1호 이상 4년 이상 / 장기일반민간임대주택 등은 8 ~ 10년 이상 임대.

 

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세액감면 조건 

부동산의 크기 및 가격 제한 : 일정 한도 내에 속해 있어야 함.

임대 기간 제한 : 임대 기간이 일정 기간 이상이어야 함.

주거용 용도 유지 : 주거용도로만 사용이 되어야하고, 일정기간 내에서는 다른 용도로 변경되면 안됨.

세액감면 :

2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세년도까지 해당 임대사업에서 발생하는 소득에 대해

소득세의 30%, 2호 이상 임대 시 20%,

장기일반민간임대주택 등은 75%, 2호 이상 임대 시 50%

에 상당하는 세액 감면

 

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감면배제 요건

소득세 무신고 등 해당하는 사항에 따라 감면배제

1) 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 세액 및 과세표준을 결정하는 경우, 기한 후 신고 하는 경우

2) 신고내용 탈루 등으로 경정하는 경우, 경정할 것을 미리 알고 수정신고서 제출하는 경우 과소신고금액

감면배제

3) 사업용 계좌, 현금영수증 가맹점 가입의무자 미가입, 미신고, 신용카드, 현금영수증 허위 발급, 발급 거부

 

감면신청

1) 임대사업자 등록증 또는 공공주택사업자 지정을 증명하는 자료

2) 임대조건 신고증명서

3) 표준임대차계약서 사본

4) 임대차계약 신고이력 확인

 

 

 

[간주임대료 설명]

간주임대료 란?

부동산 소유자가 소유한 부동산을 임차인(세입자)에게 임대할때 부과하는 대여료.

 

임대료 결정 요소

부동산 특성 : 부동산 시설, 위치, 크기 등이 임대할 부동산의 임대료에 영향을 미칠 수 있음.

예시) 교통편의시설이 좋은 지역, 도심지 등은 임대료가 높게 부과될 수 있음

시장조건 : 부동산 시장의 수요 및 공급에 따라 변동 될 가능성.

예시) 공급 부족 시 임대료 상승 가능성

시설 및 서비스 : 주차장, 엘리베이터, 보안시스템, 커뮤니티 시설 등이 높은 임대료가 부과 될 가능성이 

있음.

 

[2002년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료]

거주자(부부 등)가 주택 대여 후 보증금, 전세금 또는 별도의 금액을 받은 경우

보증금 등에 대한 간주임대료는 사업소득 총수입금액에 산입됨.

 

산입요건

주택 수 : 부부 합산 액이 3주택 이상 소유일 때

- 2023년 12월 31일까지 소형주택은 주택수에 포함 x

- 간주임대료 계산 시, 주택 수는 제외 / 소형주택 월세는 수입금액 포함

- 주거전용 면적이 1호 또는 1세대 당 40m2 이하인 주택으로 과세기간 기준시가 2억 이하

보증금 등 합계 : 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등 합계액 3억원 초과 

= 부부합산 3주택 이상 보유 혹은 3억 이상 초과 시, 해당 주택에서 발생하는 보증금 등

간주임대료로 산정 후 사업소득 총수입금액에 포함됨.

 

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[간주임대료 계산 사례]

22년도 사례이며 3가지 예시가 있습니다.

 

1. 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부 합산 시, 주거전용 면적 40m2 초과 또는 기준시가 2억 원 초과인 비소형주택이거나 3채 이상 

소유한 자의 비소형주택 보증금 또는 전세금에 대해 보증금 합계가 3억원 초과분 60%에 대해 1.2%

는 임대료로 간주해 총수입금액에 산입함.

*23년 귀속부터는 2.9% 적용.

 

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계산 : (보증금 등 - 3억 원)의 적수 x 60% ÷ 365 x 1.2% - 임대사업부분 발생 금융수익

1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감됨

2) 추계신고 등의 경우, 금융수익은 차감 x

 

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예시)

1) A 주택 : [(1.5억 원 - 0) X365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 1,080,000원

    B 주택 : [1억 원 - 0) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 720,000원

    C 주택 : [(3.5억 원 - 0) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 360,000원

 

2) A : 100만 원 X 12 = 12,000,000원   C : 1,3백만 원 X 12 = 15,600,000원 

 

 

2. 공동주택으로 임대하는 경우

단독주택 명의 또는 공동명의 주택 혼합 시, 간주임대료 계산대상은 각 거주자 별 판단, 단독명의 주택과 공동명의 주택은 구분되어 각각 간주임대료 계산.

 

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계산 : 간주임대료 + 월 임대료 / 공동명의 주택별 소득금액 계산 후 각 공동명의 주택의 손익

분배비율에 따라 각 거주자별 소득금액 배분

 

부부 공동명의 주택(B,C,D)

- 부부가 공동으로 소유하고 있는 B,C,D 주택은 1거주자로 보고 간주임대료 계산함.

甲의 단독 소유주택(A)

- 단독으로 소유하는 A 주택은 별도의 간주임대료 계산을 함.

공동사업의 경우

- 공동사업장은 1거주자로 봄. 공동사업장별로 소득금액 계산

- 공동사업의 구성원이 동일한 공동사업장 운영 시, 동일한 1거주자로 각각 운영하는것

으로 간주. 

 

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예시)

1) [(4억 원 - 3억 원) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 720,000원

2) B : [(5억 원 - 3억 원) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 1,440,000원

    C : [(300만 원 - 0 ) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 216,000원

    D : [(170만 원 - 0 ) X 365] X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 1,224,000원

 

3) A : 1.2백만 원 X 12 = 14,400,000원

    D : 1.3백만 원 X 12 = 15,600,000원 

 

4) 19년도 귀속분 부터 총수입금액 합계액은 2천만원 이하인 경우도 과세

 

 

3. 보증금 등의 합계액이 변동하는 경우

합계액이 변동하는 구간 별 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등 부터 순서대로

3억 원 씩 차감하여 해당기간의 간주임대료를 계산함.

 

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- 각각 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분함.

 

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예시)

1) (5.3억 원 - 3억 원) X 148일 = 34,040,000,000원

2) (5.6억 원 - 3억 원) X 57일 = 14,820,000,000원 

3) (6.3억 원 - 3억 원) X 160일 = 52,800,000,000원

4) 34,040백만 원 X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 671,473원

5) 14,820백만 원 X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 292,339원

6) 52,800백만 원 X 0.6 ÷ 365 X 1.2% = 1.040,534원