주택임대소득세 뜻과 분리과세

 

주택임대소득세 뜻과 분리과세 

 

 

앞서 여러가지 세금에 대해 알려드렸는데요.

주택을 다수 가지고 있는 분들을 위한 내용이 필요할 것 같아 오늘은 주택임대소득세에 대해

주택임대소득세가 무엇인지에 대해 기본적인 정보와 계산 및 사례를 통해 알기 쉽게 알려드리려고 합니다.

 

 

종합부동산세, 취득세, 양도소득세, 상속 및 증여세에 대한 사항은 아래 링크를 확인해 

주시길 바랍니다.

 

종합부동산세 뜻과 세율 및 세액 계산?

 

주택 취득세 뜻과 세액 및 세율 계산?

 

부동산 양도소득세 뜻과 세율 계산?

 

부동산 상속세? 증여세? 무슨 차이가 있나요?

 

 

[주택임대소득세 뜻]

주택임대소득세 란?

부동산 소유자(임대인)가 주택 등의 부동산을 임차인(입주자)에게 임대하여 발생하는 월세, 전세 등의 소득에

대해 부과되는 세금으로써, 지방세의 일종.

 주택임대소득세는 해당 소득의 일정 비율을 개인, 법인에게 모두 해당되는 과세제도.

 

 

[주택임대소득세 설명]

주택의 정의 

- 상시 주거용(아파트, 주택 등 거주목적이며, 사업을 위한 주거용 건물 제외 대상)으로 사용하는 건물로,

주택부수토지를 포함하는 것.

*주택부수토지 란?

주택에 딸린 토지로써 아래 사항 중 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 가르킴.

1) 건물 연면적(지하층, 지상층 주차용, 피난안전구역, 주민공동시설 등의 면적은 제외함)

2) 건물이 정착된 면적의 x 5배(도시지역 밖의 토지의 경우 x 10배)를 곱하여 산정한 면적

- 부가가치세가 과세되는 사업용 건물 + 주택이 설치되어 있는 경우

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

[주택 수의 계산]

다가구주택 : 기본 1개 주택, 구분 등기된 경우 각각 1개 주택으로 계산

공동소유 : 1) 공동소유 주택 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산됨.

                  - 해당 주택에서 발생하는 임대수익금액이 연간 6백만원 이상, 고가주택의 30%, 초과지분을

                    소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산.

                  - 주택의 총 임대수입금액 x 지분율

                  2) 지분을 가장 많이 소유한 사람이 2인 이상일 경우 각각 소유한 것으로 보며, 각각 계산됨.

                  3) 지분을 가장 많이 소유한 사람이 2인 이상일 경우 합의하에 2인 이상 중 1명이 해당 주택의

                      임대수입의 귀속자로 정할 시, 1인의 소유로 계산함.

전대/전전세 : 전세 받은 주택 전대 또는 임차, 전전세 시, 전세 받은 주택 혹은 임차는 소유자 주택 수에

                      포함 + 전세 받은자의 주택 또는 임차인의 주택으로 계산

*전대 란? 

일반적으로 전세라고 하며, 일정금액을 임대인(집주인)에게 임차인(입주자)가 일정금액을 일시적으로 

납입한 후, 임대 기간동안 해당 주택을 사용하는 형태.

전전세 란?

전세의 변형된 형태로 임차인(입주자)가 임대인(집주인)에게 전세금의 일부를 지급, 계약이 도래할 시, 

임대인이 임차인에게 남은 금액을 반환해주는 형태.

부부소유 : 본인 + 배우자 각각 주택 소유 시, 합산하여 계산

                 - 동일 주택일 경우, 각각의 주택수에 가산된 경우에는 부부 중 지분이 더 큰자 혹은 지분 동일

                   시, 부부 간의 합의에 따라 소유 주택을 가산하기로 한자에 따라 1인 소유 주택으로 계산됨.

 

 

[주택임대소득 분류]

주택임대소득 시, 기준 시가가 12억 원을 초과 하는 주택, 국민주택의 공동, 단독 주택, 다가구 주택 등으로 

나뉘며 코드 또한 달라지므로 아래의 표를 확인하여 주시길 바랍니다. 

 

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

[비과세 소득]

주택 수가 1개일 경우 주택임대소득은 비과세로 변경됨.

기준 시가가 12억 원 초과 또는 국외의 1주택 소유자의 임대소득은 과세로 변경.

변경 : 9억 원 -> 23년부터 12억 원

 

[총 수입금액]

1. 주택임대소득의 총 수입 금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

2. 총 수입 금액 = 선세금 x (해당연도 임대기간 / 계약기간의 월수)

*월수 란?

당해 계약기간의 개시일이 속하는 달 1월 미만 : 1월

당해 계약기간 종료일이 속하는 달 1월 미만  : 0월

3. 간주임대료(보증금 등)

거주자가 3주택 이상 소유하고 있으며 해당 주택의 보증금 등 합계액이 3억 원 초과 시, 총수입금액 + 간주임대료

 

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

[분리과세 뜻]

분리과세 란?

월세와 전세의 소득 형태가 다르므로 각각 나누어 별도 세금 대상으로 산정되는 과세 방식.

 

1. 월세과세

- 월세 : 매월 일정한 금액을 임대인(집주인)에게 지불하는 형태.

- 분리과세 산정 시, 월수입 - 기타비용(공과금, 관리비, 수리비 등 포함) = 월세 과세표준

- 월세 과세표준은 세율을 적용하여 세금 부과

 

2. 전세과세

- 전세 : 일정기간동안 비용을 지불하고 주택을 임대하는 것.

- 분리과세 산정 시, 전세수입 - (전세수입 x 공제율) = 전세 과세표준

- 전세 과세표준은 세율을 적용하여 세금 부과

 

[선택적 분리과세 설명]

주택임대소득의 총 수입 합계액 -> 2천만원 이하일 경우 종합과세/분리과세 택 1 가능

1) (주택임대소득 + 종합과세대상의 다른 소득) x 누진세율(6 ~ 45%)

2) (주택임대소득 + 14% + 종합과세대상의 다른 소득) x 누진세율(6 ~ 45%)

 

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

등록임대주택과 미등록임대주택의 공제금액, 세액감면 등의 차이가 있으니 표를 확인해 주시길 바랍니다.

1) 등록임대주택 : 지자체 + 세무서 등록 및 신고, 임대료의 증가율이 5% 미만

2) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하일 시 2백만 원(미등록) 또는

                    4백만 원(등록) 공제 가능.

3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 아래의 조세특례제한법의 제96조의 요건을 충족해야 함.

 

출처)국가법령정보센터 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

[분리과세 소득 과세표준 계산]

과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%) - 공제금액(2백만 원)

*등록임대주택 60%, 400만 원(선택적 분리과세 설명의 공제금액을 확인해 주시길 바랍니다.)

- 수입금액 : 등록임대주택을 일정기간동안 임대할 경우, 임대사업에서 발생하는 수입금액 -> 월수로 계산

*월수 란?

당해 계약기간의 개시일이 속하는 달 1월 미만 : 1월

당해 계약기간 종료일이 속하는 달 1월 미만  : 0월

해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상일 경우 1개월로 봄.

- 과세표준(소득금액) : 수입금액 - 필요경비 - 공제금액

- 필요경비율 : 총 수입금액의 50% / 등록임대주택 60%

해당 과세기간 중 임대주택 등록한 경우 계산 방식

[등록한 기간에 발생한 수입금액 x (1 - 0.6)] + [등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 x (1 - 0.5)

-공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하일 경우

+ 2백만원 / 등록임대주택 4백만 원 공제 가능

 

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

아래 표는 종합과세대상 소득과 분리과세 주택임대소득의 계산방식이오니 참고해 주시길 바랍니다.

 

출처)국세청 클릭하시면 확대하여 보실수 있습니다.

 

주택임대소득세와 관련한 분리과세 내용은 아래 링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

 

국세청>국세신고안내>개인신고안내>주택임대소득>기본정보>과세 개요 (nts.go.kr)

국세청