부동산 양도소득세 뜻과 세율 계산?

부동산 양도소득세 뜻과 세율 계산?

 

부동산 세금에 대해 여러가지 설명해 드리고 있는데요. 

 

아래 설명은 부동산의 종합부동산세, 재산세, 취득세, 상속 및 증여세에 대한 설명이오니

궁금하셨던 분들은 아래 링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

 

 

부동산 재산세? 뜻과 세율계산?

 

주택 취득세 뜻과 세액 및 세율 계산?

 

부동산 상속세? 증여세? 무슨 차이가 있나요?

 

 

종합부동산세 뜻과 세율 및 세액 계산?

 

 

참 집 하나 마련하는데 무슨 세금을 이리도 많이 내야하는지 정말 골머리인데요.

 

오늘은 양도소득세에 대한 내용을 함께 설명드리려고 해요.

양도소득세가 제일 어려운 부분 같으니 잘보시고 이해해 주시길 바래요.

 

[양도소득세 뜻]

양도소득세란?

부동산을 매각(양도)할 때 발생하는 (이익)소득에 대해 과세되는 소득세를 뜻하며,

부동산 소유 시, 발생하지 않음.

만약, 양도를 통해 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 경우 양도소득세는 과세 대상이 아님.

 

매각가액에서 매입가액 + 부대 비용(인테리어 비용,중개수수료 등의 기타 항목)을

공제한 후의 이익 과세대상이 됨. 

*매각가액이란?

부동산을 양도, 매각할때 부동산 판매가격에 대해

양수자(양도받는 대상이 되는 사람)는 지불하는 가격 or 대금을 의미.

- 양도자(양도하는 사람/판매자, 매각자)는 부동산 매각, 대금을 받는 금액을 의미.

=매각가격

 

*매입가액이란?

양도자(양도하는 사람/판매자, 매각자)가 부동산을 처음 구매(취득)할 때 지불한 결정 금액.

=매입가격

 

*과세란?

정부, 국세청 등이 대상자의 자산, 소득, 거래 등에 대해 부과하는 세금.

[과세 방식 계산]

계산 : 양도 이익 기준

1. 양도이익 = 매각가액 - (부동산 매입가액 + 양도과정에서 발생한 부대 비용)

예시) 양도이익 = 2억 - (1억 + 5천만 원) = 5천만 원

2. 보유기간에 따른 감면율

감면된 양도이익 = 양도이익 x 보유기간에 따른 감면율

예시) 감면된 양도이익 = 5천만 원 x 10%(예시) = 500만 원

3. 감면된 양도이익의 세율 적용

세금 = 감면된 양도이익 x 세율

예시) 세금 = 500만 원 x (6 ~ 30% 중 적정 세율 적용/예시)

* 과세 방식 계산과 양도소득세 계산은 같은 개념 적용.

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

[양도소득세 세율 구간]

본 기준은 2023년 이후의 기본 세율입니다.

1,400만 원 이하 : 6% / 누진공제 0원

5,000만 원 이하 : 15% / 누진공제 126만 원

8,800만 원 이하 : 24% / 누진공제 576만 원

1.5억 원 이하 : 35% / 누진공제 1,544만 원

3억 원 이하  : 38% / 누진공제 1,994만 원

5억 원 이하 : 40% / 누진공제 : 2,594만 원

10억 원 이하 : 42%/ 누진공제 : 3,594만 원

10억 원 초과 : 45%/누진공제 : 6,594만 원

*누진공제 : 높은 세율 적용이 되는 부분에 대해 일부 감면 해주는 제도.

 

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대 되어 보입니다)

 

[양도소득세 세액 계산]

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 

양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제 

양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율

 

* 양도소득 기본 공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원 공제 가능.

 

출처)국세청(클릭하시면 확대되어 보입니다)

출처)국세청(클릭하시면 확대되어 보입니다)

출처)국세청 ( 클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

[양도소득세법 개정 및 설명]

1. 비과세

기존 : 1세대가 양도일 현재, 국내 거주 1주택을 2년 이상 보유하는 경우 과세 대상 x.

변경 : 보유, 거주기간 재기산 제도 폐지(22.05.10 이후 분 부터 적용)

- 2017. 08. 03 이후 조정대상지역에 있는 주택 취득시 거주기간은 2년 이상이어야 함.

* 1세대 란?

양도자(현재 재산을 소유하고 있으며, 부동산을 매각하는 사람).

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

- 기존 : 토지 + 주택이 도시지역 안에 속해 있는 경우, 주택정착 면적의 5배 / 수도권 내 주거, 상업, 공업지역 3배 도시지역 밖에 있는 경우, 10배까지 1세대 1주택 범위로 양도소득세 과세 대상 x.

 

출처)국세청(클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

- 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택 제외

- 별도) 고가 겸용주택의 주택 / 주택 외 부분 과세 합리화 : 실거래가 12억 초과 겸용주택의 양도차익 

및 장기보유특별공제 시 주택 연면적 부분을 주택과 주택 외 부분을 분리 함

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

- 기존 : 조정대상지역 내 다주택자가 주택 양도시 양도세 중과 제외(배제) 대상

- 변경 : 보유기간 2년 이상인 주택을 양도 시, 중과 제외(배제) 대상에 추가함.

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

2. 감면

1) 장기 임대주택, 신축 주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등 감면 요건 충족 시 양도소득세 감면. 

*자경농지 란?

농지 소유자가 직접 농사를 경영하는 것.

2) 임대주택 장기보유특별공제율 특례

거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10년 이상 임대 후 해당 주택 양도 시,

70% 적용, 8년이상 임대 후 양도 시, 50% 적용.

거주자 또는 비거주자가 민간건설, 민간매입, 공공매입, 공공건설의 임대주택을 6년 이상 임대 후 해당

주택을 양도할 경우, 임대 기간에 따라 매년 2% 추가 공제 가능. 

 

[양도소득세 가산세]

*가산세 란?

가산세는 기존의 세액에 추과로 부과되는 세금.

 

양도소득세 가산세는 신고불성실 가산세, 납부지연가산세, 기장불성실가산세, 환산취득가액 가산세의 

총 4가지 종류가 있으며, 부과사유에 따라 가산세의 적용기준이 달라지므로 아래 표를 참고하시길

바랍니다.

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

[양도소득세 제출 서류]

1세대 1주택 비과세 기준  : 주민등록초본, 혼인, 재학, 재직, 요양 증명서 등, 임대주택 임대사업자등록증

임대차 계약서, 특례적용신고서 

 

[양도소득세 신고 납부]

부동산 양도 시, 양도 시작 기점 달의 말일 부터 2개월 이내, 주소지의 관할 세무서에서 예정신고,

납부를 진행하여야 함.

예정 미 신고, 미 납부 시, 무신고 가산세 20% ~  40%, 납부지연 가산세 1일 0.022%(19,02,11, 이전

0.03%, 19.02.12 ~ 22. 02. 14 이전까지 0.025%) 추가 부담.

 

양도소득세 분할 납부

납부 세액이 1천만원 초과 시, 납부 일부를 납부기간 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있음.

납부 세액 2천만 원 이하 : 분할 납부 세액은 1천만원 초과하는 금액

납부 세액 2천만 원 초과 : 납부 세액의 1/2 이하 금액

 

출처)국세청 (클릭하시면 확대되어 보입니다)

 

 

양도소득세에 대한 더욱 자세한 설명은 국세청 홈페이지에서 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

국세청