부동산 거래 시 꼭 확인해야할 이것??

부동산 거래 시 꼭 확인해야할 이것??

 

요즘 전세사기 피해로 한차례 떠들썩했지만 아직까지도 전세사기 피해자가

계속해서 나오고 있는 추세인데요. 전세 사기를 당하신 분들 중에 이 주택에

빚이 얼마나 있었는지 확인을 하지 못해 당하신 분들도 있어 너무 안타까운 마음이

들었습니다. 그래서 부동산 계약 전 꼭 확인 해야할 등기부등본에 대해 알려드릴까

해요.

 

 

부동산 거래 얘기 어른들 얘기인줄로만 알았어요.

부동산 거래 시 필요 사항은 사회초년생인 20대도 준비를 해야되는거죠?

그럼요. 부동산 거래 시에는 필수로 확인 해야하는 부분이 굉장히 많은데요.

그 중에서도 가장 중요한 것은 내가 아파트를 청약을 넣어 사는게 아니라,

빌라, 주택, 아파트 등을 전세로 월세로 매매로 거주할 예정이라고 하면 

등기부등본을 필수로 확인을 하셔야 사기를 안당할 수 있어요.

그렇다면 등기부등본은 뭔가요?

[등기부등본 설명]

등기부등본이란 대한민국 정부에서 관리하는 부동산 기록을 확인하는 공식 문서로써

부동산의 소유권, 저당권, 임차권, 사용권 등의 권리 관계를 알 수 있어요.

주로 부동산 거래, 대출 등을 이용 할 때에 권리 관계를 확인하기 위한 필수 서류인데요.

예를 들어, 내가 원룸을 전세로 살 때 등기부등본을 확인하면 소유자는 누구인지 저당 혹은

융자가 잡혀있는지 또는 다른 권리가 설정되어있는지 등등의 문제점이 있는지에 대해 확인

을 할 수 있는 서류에요.

 

출처)대한민국 법원 인터넷 등기소

 

[등기부등본 확인]

등기부등본 확인 시 필요한 서류나 정보가 있을까요?

등기부등본은 주소만 명확히 알고 계시면 조회가 가능합니다.

 

등기부등본은 어디에서 확인 가능한가요?

등기부등본은 두가지 방법으로 확인할 수 있는데요.

1. 가까운 세무서, 구청, 주민센터 등에서 발급 혹은 무인발급기(정부24- 무인민원발급)에서 발급 가능.

*본인 확인이 가능한 신분증, 운전면허증 등을 필히 지참하시길 바랍니다.

2. 인터넷 발급 시, 대법원 인터넷 등기소를 통해 발급, 열람 가능.

*등기부등본 발급, 열람 시 소정의 수수료가 부과됩니다.

 

출처)정부24 - 무인민원발급

 

[등기부등본 보는 법]

특정 부동산의 소유자, 임차권,저당권 등의 정보를 파악하기 위한 서류

1. 기본 정보 : 등본 상단 - 서류 발급 일자,

표제부 : 부동산 주소, 도로명 주소, 종류(토지, 건물 등)

2. 소유권자 정보 : 소유권 정보 - 소유권 등기 부분

전 소유자, 이전 일자 원인 명시(매매, 상속 등) 현 소유자

1)갑구 : 부동산 - 위치, 종류, 면적 등

             토지 - 위치, 면적, 지목 등

             건물 - 위치, 면적, 구조, 용도 등

             기본 내용 명시

2) 을구 : 권리 관계(소유권 이전, 저당권 설정, 특수권 설정 등의 권리 변동 내역) 

3. 저당권 정보 : 저당 설정이 되어있다면 '저당권 등기'란에 표시

대출 담보 시 기록 됨.

4. 특수권 정보 : 임차권, 전세권, 지상권 등의 특수권 설정이 되어있는 경우 해당 내용 표시

5. 제한권 정보 : 가처분, 가압류, 경매 혹은 압류, 가압류 등의 제한이 걸려 있을 경우 '제한권 등기' 소유권

제한 사항 기재

6. 기타 등기 : 건물 공유자의 정보 공용 부분 정보 포함 가능.

 

출처)대한민국 법원 인터넷 등기소

* 최우선 변제 금액 : 건물 선순위의 근저당권이 설정된 날짜 기준으로 부동산이 매각되어 나온 금액 중

저당권자가 최우선으로 받아야할 금액으로 저당권 설정시 약정된 금액.(날짜 필히 확인)

Ex) A가 B에게 1억 빌린 후, 담보로 A아파트에 저당 설정

- 저당권의 최우선변제금액이 1억으로 가정

A가 B에게 돈을 갚지 못하여 아파트가 강제 매각됨.

-> 아파트가 매각됐을 시, 매각에서 나온 금액에서 1억원은 B에게 우선 지급 해야함. 

따라서 최우선변제금액이 초과 시, A의 매각 금액은 B의 1억을 제외한 다른 채권자, 저당권자에게 지급. 

 

* 말소사항 포함

임차권등기 명령 이력이 많은 건물 또는 토지는 말소되지 않은 임차권등기 명령이 있을 시, 

우선 변제가 불가능 하니 등기 이력이 많은 건물 또는 토지는 거래를 하지 않는 것을 추천합니다.

 

[등기부등본 사용]

1. 부동산 거래 : 부동산(아파트, 주택, 토지 등)을 매매, 상속, 증여 등 거래할 때, 부동산의 

권리 관계, 저당 및 임차권등의  확인이 필요할때 사용.

2. 임대차 계약 : 임차인(계약자), 임대인(집주인) 등이 부동산 소유권 등의 정보를 확인, 

임차인 존재 유무 시 사용

3. 부동산 관련 세금 : 세금 또는 부과를 위해 부동산의 권리 관계 확인 시 사용.

4. 법적 분쟁 : 소송 또는 분쟁 시 부동산 권리 관계 입증 시 사용.

5. 대출 : 부동산 담보 대출(저당대출 등)시 금융기관 또는 은행이 담보에 대한 권리에 대한

정보 확인 시 필요.

 

 

[등기부등본 Q&A]

제가 등기부등본을 떼면 집주인이 의심한다며 싫어하지 않을까요? 

등기부등본은 누구나다 열람이 가능하며 열람 제한은 할 수 없습니다.

또한, 임차인(계약자)이 임대인(집주인)이 소유한 부동산 내역을 확인하더라도,

법적으로 문제가 없습니다.

 

동네 저렴한 원룸에 거주하려고 하는데 등기부등본 꼭 확인해야하나요?

물론입니다. 아무리 저렴한 곳으로 이사를 가신다고 하더라도 해당 서류(갑구에 적힌

소유자 명의 및 진위 여부, 혹은 가압류/가처분 등)의 권리 제한 사유 여부 등를 필히

확인하시어 피해를 막으셔야 합니다.

 

집을 계약하려고 하는데 부동산에서 가계약을 하지 않으면 등기부등본을 못뗀다고

하는데 사실인가요?

부동산 거래 시, 등기부등본은 누구나 다 열람, 발급이 가능하므로 공인중개사의 말을

믿으실 필요는 없습니다.

 

등기부등본 떼러 가려니 시간이 없어요. 이럴 때 간단하게 볼 수 있는 방법이 있나요?

부동산 중개 업체 혹은 부동산 정보 사이트에서 해당 매물 확인(월세, 전세, 주변 시세 등)

이 가능하지만 정확한 정보는 등기부등본을 통해 확인하시는 편이 정확합니다.

 

 

집주인 주소가 등기부등본과 달라요.

임대인인 집주인의 집주소는 다를 수 있으며, 현재 주소가 중요합니다.

 

그렇다면 동 호수가 다른것도 괜찮나요? 전세로 들어가요.

전세로 거주 할 시, 전세임대차계약을 할 때에는 등기부등본과 건축물 대장을 발부받아 기재된

동, 호수가 동일하게 기재되어야 합니다. 호수가 다른 것은 큰 문제는 안되지만 추후에 불법증축

건물 혹은 문제 발생 시 불이익이 있을 수 있으므로 자세히 확인 하시길 바랍니다. 

 

[건축물대장 설명]

건축물대장이란?

건물의 기본적인 정보인 소재지, 구조, 용도 등을 명시한 문서

1. 기본 정보 : 건물의 소재지, 용도(주거, 상업, 사무 등의 용도), 구조(철근, 콘크리트 철골 등),

건물 층수,(지하 포함), 연면적 등의 정보 명시

2. 세부 사양 : 전체적인 구조, 특이 사항 등

3. 변경 이력 : 확장, 개조, 리모델링 등의 변경 이력 기재

4. 주차 공간 : 주차 공간 넓이, 수 등의 관련 사항

5. 관련 권리 : 임차권, 전세권 등 

6. 발급 확인 : 주민센터, 구청 등에서 확인 가능.

 

출처)민원24