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2025년 아파트 사고팔기 초보자 종합 가이드
처음 집을 사거나 분양권을 사고팔 때 무엇부터 봐야 할지 막막합니다. 이 글은 초보자 기준으로 계약금·중도금·잔금 흐름, 전매제한, 취득세·양도세(250만원 기본공제·비과세·중과), 중개수수료 상한과 최저 협의, 무이자/유이자 중도금과 잔금대환(대환대출), 셀프등기, 실거래 신고까지 전 과정을 한 번에 이해하도록 길게 정리했습니다.
1) 비규제·조정대상지역·투기과열지구: 무엇이 다르고 무엇이 달라지나
비규제지역은 규제가 비교적 적습니다. 조정대상지역과 투기과열지구로 갈수록 LTV·DSR 등 대출 규정이 엄격해지고, 전매제한·청약·세제에서 제한이 강화되는 경향이 있습니다. 전매제한 기간과 전매 가능 여부는 지역·시기·주택 유형·공급 방식에 따라 달라지므로 반드시 분양공고문과 지자체 공고를 먼저 확인해야 합니다.
- 대출 영향: 규제지역은 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더 엄격한 편
- 전매제한: 규제지역일수록 전매제한 기간이 길고 요건이 엄격해지는 추세(공고문 필독)
- 세제 영향: 취득세 중과, 양도세 거주요건 등 규정이 지역·주택수·보유기간에 따라 달라짐
2) 매수 기본 흐름: 계약금 → 중도금 → 잔금
| 단계 | 설명 | 예시(분양가 5억) |
|---|---|---|
| 계약금 | 계약 시 즉시 납부(통상 10%) | 5,000만 원 |
| 중도금 | 공사 진행에 맞춰 6회 분납(총 60%) | 3억 |
| 잔금 | 입주 직전 일시 납부(통상 30%) | 1억 5,000만 원 |
분양권이라면 중도금은 보통 중도금 대출로 진행합니다. 무이자인 경우 공사기간 이자를 건설사가 부담하므로 본인 현금 유출이 줄고, 유이자인 경우 매월 이자가 발생합니다.
3) 무이자/유이자 중도금과 잔금대환(대환대출)
무이자 중도금
- 공사기간 동안 이자 없음(건설사 부담)
- 입주 시 중도금 원금 + 잔금을 한 번에 정리 → 보통 잔금대출로 대환
- 장점: 공사 중 현금 유출이 거의 없음
- 주의: 입주 시 대출 승인 불가면 현금으로 상환해야 하므로 사전한도 확인 필수
유이자 중도금
- 공사기간 동안 매월 이자 납부(원금은 만기 일시)
- 입주 시 원금 + 잔금 정리(잔금대출로 대환 가능)
- 장점: 대환 시점 자금 계획이 상대적으로 분산
- 주의: 공사기간에 이자비용 지속 발생
4) 전매제한과 분양권 전매 시 유의사항
전매 가능 여부·기간은 지역(비규제/조정/투기과열), 공급유형(공공/민간·특별/일반), 분양시점의 제도에 따라 달라집니다. 분양공고문·계약서로 전매제한, 실입주 의무, 전매 허용시점(소유권 이전 전/후)을 반드시 확인하십시오.
- 실거래가 신고 의무: 프리미엄(웃돈·손피 포함)까지 그대로 신고
- 허위·축소 신고 시 과태료 및 세무 리스크
- 보유기간이 짧을수록 분양권 양도세율이 매우 높음(아래 ‘분양권 전매 세금’ 참고)
5) 취득세: 기본세율, 다주택·법인, 지방 저가주택 특례(2025)
기본 세율(주택)
| 과세표준(집값) | 세율 |
|---|---|
| 6억 이하 | 1% |
| 6억~9억 | 2% |
| 9억 초과 | 3% |
예: 5억 매수 시 취득세 약 550만 원(지방교육세 등 포함 시 약간 가감)
다주택·법인 취득세(조정지역 중심)
| 구분 | 조정대상지역 주택 취득 시 | 비고 |
|---|---|---|
| 개인 2주택 | 8% | 지역·유형에 따른 예외 존재 |
| 개인 3주택 이상 | 12% | 강한 중과 |
| 법인 | 원칙적으로 고세율(통상 12% 적용 사례 다수) | 임대·공익 목적 등 예외 가능 |
지방 저가주택 특례(2025)
2025년부터 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택자·법인이라도 취득세 중과(8%/12%)를 적용하지 않고 기본세율을 적용하는 특례가 시행됩니다. 적용 범위·시점·행정해석은 지자체 공고를 참고하십시오.
6) 양도소득세: 250만원 기본공제, 1세대1주택 비과세, 누진세율, 다주택 중과
250만원 기본공제: 왜 빼는가
양도세는 ‘이익’에 세금을 매깁니다. 모든 납세자에게 연 250만원의 기본공제를 보장하므로 과세표준 = (양도차익 − 250만원)으로 계산합니다. 이익이 250만원 이하면 양도세가 없습니다.
1세대 1주택 비과세(핵심)
- 원칙: 2년 보유(조정대상지역에서 2017.8.3. 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건 추가)
- 양도가액 12억 원 이하: 비과세(초과분은 과세·장기보유특별공제 등 별도 규정 적용)
- 일시적 2주택·혼인·상속 등 특례 다수: 본인 사례는 세무전문가 확인 권장
누진세율(일반 주택의 기본세율 체계)
| 과세표준(만원) | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만 | 15% | 126만 |
| 5,000만~8,800만 | 24% | 576만 |
| 8,800만~1.5억 | 35% | 1,544만 |
| 1.5억~3억 | 38% | 1,994만 |
| 3억~5억 | 40% | 2,594만 |
| 5억 초과 | 45% | 3,844만 |
산출세액에 대해 지방소득세 10%가 추가됩니다.
다주택 중과
최근 제도에 따라 한시적으로 다주택 중과 배제가 연장되어 일정 기간 기본세율 적용 범위가 있습니다. 다만 종료 시점 이후에는 다시 중과될 수 있으니 매도 직전 최신 규정을 확인하십시오.
7) 분양권(입주권) 전매 세금: 60%·70% + 지방소득세
| 보유기간 | 양도세 | 지방소득세 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 양도세의 10% | 약 77% |
| 1년 이상 | 60% | 양도세의 10% | 약 66% |
분양권은 보유기간이 늘어도 일반주택처럼 단계적 인하가 아닌 고정세율 구조이므로, 전매 이익이 크더라도 실수령액이 크게 줄 수 있습니다. 전매 전 반드시 세액 시뮬레이션을 하십시오.
8) 중개수수료(복비): 상한 요율표와 최저 범위(협의)
주택 중개보수는 법령에 상한(최대)만 정해져 있습니다. 최저 요율은 법정 없음 → 0%~상한 사이에서 당사자 협의.
매매 상한요율(주택)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억 미만 | 0.4% | - |
| 9억~12억 미만 | 0.5% | - |
| 12억~15억 미만 | 0.6% | - |
| 15억 이상 | 0.7% | - |
9) 등기: 법무사 이용 vs 셀프등기
법무사 이용
- 장점: 정확·신속, 반려 리스크 낮음. 대출 동반 시 은행 지정 법무사가 표준
- 비용: 등록면허세(집값 약 0.2%) + 교육세·지방교육세 + 법무사 수수료(보통 20~40만 원)
셀프등기(대출 없는 현금거래 시 고려)
- 취득세 납부 → 영수증 수령
- 매매계약서, 등기필증, 인감증명 등 서류 준비
- 관할 등기소 방문해 소유권이전등기 신청
- 보정·반려 시 재방문. 시간·노력을 감안해 선택
10) 실거래 신고: 기한·과태료·실무 체크
- 원칙: 매매계약 체결일로부터 60일 이내 신고
- 주택거래신고지역에서 중개업자가 계약서를 작성·교부한 경우: 중개업자가 15일 이내 신고
- 허위·지연 신고 시 과태료 부과. 프리미엄(웃돈/손피) 포함 실거래가 그대로 신고
11) 숨은 비용 총정리
- 등기·법무비: 등록면허세(약 0.2%) + 교육세·지방교육세 + 법무사 수수료 20~40만 원
- 대출비: 인지세(대출금액별, 보통 1~3만 원을 은행과 분담), 근저당 설정비(대출액의 약 0.24% 내외), 취급수수료(상품별 0~0.5%)
- 말소비(매도 시): 근저당 말소 건당 5~7만 원 + 법무사 대행비 소액
- 보유세: 재산세(매년 7·9월), 종부세(1주택 공시가 합계 9억 초과 시 과세)
12) 숫자 예시(초보자 감 잡기)
예시 A: 5억 매수 시 초기 비용
- 계약금 10%: 5,000만
- 중도금 60%: 3억(무이자면 입주 시 원금 정산, 유이자면 공사기간 이자 발생)
- 잔금 30%: 1억 5,000만
- 취득세: 약 550만(1.1% 가정)
- 복비 상한 가정(2~9억 구간 0.4%): 최대 200만(협의 가능)
- 등기·법무비: 약 130만(사례치)
- 대출부대비용: 70~100만 수준
예시 B: 분양권 웃돈 5,000만 전매(보유 1년 미만)
- 양도세 70%: 3,500만
- 지방소득세 10%: 350만
- 총 세금 3,850만 → 실수령 1,150만
예시 C: 분양권 손피 3,000만 전매
- 양도차익이 음수 → 양도세 없음
- 실제 3,000만 손실
예시 D: 일반 주택 양도차익 6,000만
- 과세표준 = 6,000만 − 250만 = 5,750만
- 누진세 = 5,750만 × 24% − 576만 = 804만
- 지방세 10% = 80.4만 → 총 약 884만
예시 E: 가격대별 복비 상한 비교(협의 전제)
| 거래가 | 요율 상한 | 상한 금액 |
|---|---|---|
| 5억(2~9억) | 0.4% | 200만 |
| 9.5억(9~12억) | 0.5% | 475만 |
| 13억(12~15억) | 0.6% | 780만 |
| 16억(15억+) | 0.7% | 1,120만 |
예시 F: 무이자 vs 유이자 중도금 비교(개념)
무이자: 공사기간 이자 0 → 입주 시 중도금 원금 + 잔금 일괄 정리(잔금대환).
유이자: 공사기간 매월 이자 납부 → 입주 시 원금 + 잔금 정리. 현금흐름·이자비용을 비교해 결정.
13) 체크리스트(거래 전·중·후)
거래 전
- 내 단지의 규제상태(비규제/조정/투기과열) 확인
- 분양공고문: 전매제한, 실입주 의무, 납부일정(계약금·중도금·잔금)
- 잔금대출 사전한도·DSR 확인(무이자라도 입주 때 대환 필요)
- 취득세·복비·등기·대출부대비용·이사비 예산 반영
거래 중
- 계약서 특약 명확화(중도금대출, 이자부담 주체, 잔금일, 하자·인도 조건)
- 실거래 신고 기한 준수(60일, 주택거래신고지역은 중개사 15일)
- 프리미엄(웃돈/손피) 포함 금액 그대로 신고
거래 후
- 등기 완료·권리이전 확인
- 재산세·종부세 등 보유세 일정 점검
- 양도 계획 시 250만원 기본공제·비과세 요건·보유기간 관리
14) 자주 묻는 질문
분양권 전매세가 왜 이렇게 높나요?
다주택자인데 지금 팔면 기본세율이 적용되나요?
복비는 꼭 상한대로 내야 하나요? 최소는?
무이자 중도금이면 진짜 중간에 돈을 안 내도 되나요?
셀프등기하면 법무사 비용을 아낄 수 있나요?
15) 참고 법령·제도: 무엇을 찾아봐야 하나
- 소득세법·시행령: 양도소득세(기본공제 250만원, 비과세 요건, 분양권 세율, 누진세율, 장기보유특별공제)
- 지방세법·시행령: 취득세(기본세율, 다주택·법인 중과, 지방 저가주택 특례)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률·시행령: 실거래 신고 기한·방법·과태료
- 공인중개사법 시행규칙 별표: 주택 중개보수 상한요율표(상한만 정함, 최저는 협의)
16) 주의 및 면책
본 글은 2025년 기준 일반적 내용을 초보자 관점에서 정리한 것입니다. 지역·시점·주택유형·정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로 실제 거래 전에는 분양공고문·관할 지자체 세무과·국세청 안내·은행·세무사·법무사와 반드시 교차 확인하십시오.
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