마포·성동 과열과 9·7 대출 규제 개편: 현재 흐름과 실전 대응

 

 

마포·성동 과열과 9·7 대출 규제 개편: 현재 흐름과 실전 대응

 

최근 서울의 한강 벨트, 특히 마포구와 성동구에서 아파트 매매 거래량과 신고가 기록이 잇따르며 규제지역 확대 가능성이 부상하고 있습니다. 이런 과열 흐름 중에 정부는 2025년 9월 7일, 부동산 시장의 안정화 및 가계부채 관리를 위한 대출 규제 개편안을 발표했습니다. 본문에서는 과열이 감지된 마포·성동 등의 시장 변화, 그리고 9·7 개편의 구체적 조치들을 기사에 기반해 정리하고, 독자 입장에서 참고할 실전 예시를 덧붙이겠습니다.

 

1) 마포·성동 등 한강벨트 과열 조짐

뉴스 보도에 따르면, 서울의 강남권 규제 부담이 커지는 가운데 한강변 지역인 마포·성동·동작·강동 등에서 매수 문의와 거래 회복세가 두드러지게 나타나고 있습니다. 특히 8월 기준 성동구 아파트 거래건수가 7월 102건에서 197건으로 거의 두 배 가까이 증가했으며, 마포구도 120건대에서 170건대까지 늘었습니다. 동시에 아파트 가격 상승률도 주간 기준으로 성동구가 0.41%를 기록하는 등 이전보다 상승 폭이 커진 지역이 많습니다. 

이러한 흐름은 “규제 전 매수(막차 수요)” 심리가 작용한 결과로 해석됩니다. 6·27 대출 규제, 주택담보대출 한도 제한 등 기존 정책들이 어느 정도 진정 효과를 보였지만, 금리 변화 기대감, 일부 대출 규제의 허점, 공급 부족 우려 등이 복합 작용해 수요자들이 규제 또는 가격 상승 전에 움직이려는 경향을 보이는 것입니다. 

예시: 2025년 8월, 성동구의 한 아파트 거래가 7월의 102건에서 197건으로 늘고, 같은 기간 마포구는 약 44% 증가했습니다. 또 금호동 등 일부 단지에서는 기존 신고가보다 수억 원 오른 가격에 거래가 체결된 바 있습니다.

출처) 매일경제

 

2) 대출 규제 흐름: 과거 정책과 6·27 조치

과거 몇 년간 정부는 주택담보대출(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 대출 총량 관리 등을 통해 부동산 과열을 억제하려 노력해 왔습니다. 예컨대 6·27 대책에서는 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 최대 한도를 설정하고, 전세대출 보증 요건을 강화하는 등의 조치가 포함됐습니다. 이러한 조치는 거래 과열을 일부 억제했으나, 특정 인기 지역에서는 여전히 신고가 거래가 나오거나 수요가 몰리는 현상이 잔존했습니다.

특히 비강남권 한강 벨트 지역은 상대적으로 규제 부담이 덜하거나, 공급 여지가 남아 있다는 평가를 받아 매수자들에게 주목을 받았고, 일부 수요는 이 지역으로 분산되었습니다. 이를 통해 규제의 풍선효과(bubble effect) 현상도 나타나기 시작했습니다.

 

3) 9·7 대책: 대출 규제 개편의 핵심 조치

2025년 9월 7일 정부는 부동산 관계 장관 회의를 통해 가계부채 관리 및 시장 안정화를 위한 주택공급확대 방안을 발표했습니다. 주요 핵심 조치들은 다음과 같습니다:

• 규제지역 내 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 주택담보대출 인정비율(LTV)을 기존 최대 약 50%에서 40%로 낮춤. 
• 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자에 대한 주택담보대출을 사실상 전면 제한(LTV 0%) 적용. 
• 1주택자의 전세대출 한도를 모든 보증기관 기준으로 2억 원으로 일원화. 기존에는 SGI, HF, HUG 등의 보증기관별로 한도가 다르게 적용됨. 
• 대출 금액 구간에 따라 주택금융 신용보증기금(주신보)의 출연요율을 차등 적용하는 제도 도입 계획. 대출이 클수록 출연요율이 더 높아짐.

출처) 서울경제

4) 시장의 첫 반응: 거래량 회복과 신고가 지속

9·7 대책 발표 직전부터 마포·성동 및 동작·강동 등 한강 주변 지역에서 거래가 증가하고 신고가 사례가 잇따른다는 보도가 많습니다. 예컨대 성동구 아파트 거래량**이 8월에 102건 → 197건**으로 증가했고, 마포구도 전월 대비 두 자릿수 증가율을 보였습니다. 가격 측면에서도 금호동, 성수동, 아현동 등의 단지에서 신고가 돌파 사례가 반복되고 있으며, 상승률 또한 이전주 대비 상승폭이 확대되고 있는 지역이 많습니다 (성동구, 마포구 등). 

예시: 동작구의 경우 7월 거래량이 134건이었으나 8월에는 약 183건으로 늘었고, 성동구 금호동1가 벽산 전용면적 114㎡는 8월 거래에서 신고가인 약 17억9,000만 원에 체결됨. 

 

5) 한계와 유의점

다만 지금의 상승세와 매수 움직임이 항상 지속된다는 보장은 없습니다. 규제지역 확대 또는 토지거래허가구역 지정이 실제 시행되면 거래 절벽 혹은 매수 심리 위축이 나타날 수 있고, 대출 조건 강화가 실제 대출 실행 단계에서 변수가 될 수 있습니다.

또한 전세대출 한도 조정 등이 시행되면 전세자금 조달이 필요한 실수요자 특히 1주택자와 무주택자 간의 부담 차이가 커질 수 있고, 보증 기관의 대출 심사 및 금융기관의 여신 심사 기준이 어떻게 적용되느냐가 중요해질 것입니다.

출처) 국민일보

06) 실전 대응 팁

마포·성동 등 한강 벨트 지역을 관심 지역으로 두고 있다면, 먼저 해당 지역의 규제지역 여부 및 토지거래허가구역 가능성 유무를 확인해보십시오.

다음으로 9·7 개편 내용을 반영하여 **자기자본 규모**를 재산정하고, **대출 가능 한도(LTV 40%)**를 염두에 두는 금융 계획을 세우는 것이 좋습니다. 예컨대 과거 LTV 50% 기준으로 계산했던 금액에서 약 20% 이상 추가 자본이 필요할 수 있습니다.

또한 신고가 매물이나 단기 급등 가능성이 있는 단지에서는 잔금 일정, 대출 실행 일정, 보증기관 심사 기간 등을 미리 확보해 두는 것이 리스크를 줄이는 전략입니다.

 

7) 결론

요약하자면, 마포·성동 등의 한강 벨트 지역은 현재 과열 조짐이 뚜렷하며, 거래량·가격 상승이 지속되는 가운데 규제지역 확대 가능성도 높아지고 있습니다. 9·7 대출 규제 개편은 무주택자 LTV 강화, 사업자 주담대 제한, 전세대출 일원화 등으로 과거보다 대출 체질을 확실히 변화시키는 조치입니다.

시장 참여자라면 “규제 전 매수 vs 관망”의 선택지 사이에서 신중히 판단해야 할 시점이며, 정책 발표 이후 금융기관의 실제 실행 규정, 지역별 지정 여부, 잔금 및 대출 심사 일정 등을 사전에 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.