분양가 상한제? 폐지? 개편?

분양가 상한제? 폐지? 개편?

 

요즘 금리는 계속해서 오르고 집값도 너무 천정부지로 치솟고

내 집마련의 꿈은 어디론가 사라지고

다들 걱정거리가 너무 많으시죠?

 

그래서 나온게 분양가 상한제라는 규제인데요.

 

분양가 상한제가 뭔지 이름만 들어서는 도통 알 수가 없는데요?

주변 지인이 그러더라구요. 분양가 상한제는 분양가 가격을 제한한다는거야?

아니면 분양가격이 더 오른다는거야? 무슨말인지 모르겠어 하더라구요.

 

그래서 오늘은 분양가 상한제에 대해 속속들이 파헤쳐볼까해요!

 

 

 

[분양가 상한제 설명]

"분양가 상한제?"

 

분양가 상한제는 폐지가 되었다가 2019년 9월에 다시 적용된 정책으로 치솟는 집값을

안정화 시키기 위해 정부에서 제도적으로 만든 장치인데요.

새로 적용된지 얼마 안된 정책으로 현재도 헷갈려 하시는 분들이 많으시더라구요.

부동산 가격 상승을 조율하기 위해 아파트 분양가를 일정 금액 이하로 제한을 함으로써 

주택 구매에 어려움을 겪는 국민들의 부담을 줄이기 위해 가격을 상한선 이하로 유지하려는 

것인데요.

 

[택지비, 건축비 설명]

* 일정 금액은 택지비 + 건축비 가 포함되는 가격.

 

1. 택지비?

택지비는 말그대로 토지가격이에요.

공급가격 + 가산비 = 택지비

 

택지비에는 민간택지와 공공택지로 나뉘어서 볼 수가 있어요.

- 민간택지 : 공급가를 기반으로 적용됨.

- 공공택지 : 감정평가액 또는 개별 공시지가 적용.

 

2. 건축비?

아파트를 건설할 때 드는 자재비, 인건비 등 400가지 이상의 항목과 6개월간의 등락 폭을

반영하여 확정.

 

그럼 가산비는요?

가산비는 건축 가산비, 토지 가산비로 나뉘어요.

- 건축 가산비 : 설비와 초고층 주택 건설, 주택성능 등급, 에너지 절약형 주택 등

- 토지가산비 : 흙막이, 방음시설 설치 등

 

 

 

 

 

옆 동네만 봐도 알 수 있죠. 동네는 별로 비싸지 않은 것 같은데 신축이다 뭐다해서

구축 아파트에 비해 너무나도 비싼 가격, 혹은 원래 좋은 동네였던건 알겠는데 그에 반해

이렇게 까지나 비싸다고? 하는 등등의 사례들이 굉장히 많아요. 

 

 

이는 왜 때문일까요?

분양가 상한제가 적용되기 이전에는 건설사들이 자율적으로 아파트 분양가를 결정 할 수 있었는데요.

이에 따라 주택 시장의 상황과 수요에 따라서 분양 가격이 크케 변동되었던 것이죠. 

 

그래서 정부에서 마련한 정책이 분양가 상한제에요. 이 정책을 적용시키게 되면 가격에 일정한 제약이

생기게 됨으로써 부동산 가격의 폭이 줄어들기 때문에 서민들의 내 집 마련의 꿈을 실현시켜주기 위함

이라고 볼 수 있어요.

 

 

 

그렇다면 이 정책 계속 유지가 되는걸까요?

아니요. 확답은 드릴 수가 없으며, 정부 정책에 따라 변동될 수도 수정이 되거나 혹은 폐지가 될 수 있다는

점 참고하셔야 하며, 현재에도 분양가 상한제에 대한 논의는 계속되고 있는 실정이에요.

 

[분양가 상한제 적용 구분]

그럼 분양가 상한제는 전체 적용인가요 일부 적용인가요?

분양가 상한제는 지역, 위치에 따라 조금씩 다르며 일시적일 수도, 필요에 따라 연장되거나 수정될 수 있어요.

 

- 분양가상한제 일부 적용시

1. 상한가 설정 : 특정지역(예 : 서울 강남, 부산 마린시티 등 )의 아파트의 분양가격을 상한선을 설정,

                         일반적으로 시세를 반영한 합리적인 가격으로 설정.

 

2. 지역별 차등 적용 :  상한가는 지역마다 다름 을 참고, 부동산 가격의 상승의 폭이 크고 심한 지역은 제한 대상.

- 민간 택지 중 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부 장관이 지정하는 곳으로써 민간택지 분양가 상한제 요건이 

충족하면 지정.

- 3기 신도시, 수도권의 공공택지개발방식의 택지

 

 

 

[민간택지 분양가 상한제 요건]

1) 투기과열지구 중 최근 12개월간 물가 상슬률 대비 분양가 상승률이 2배 이상 초과

2) 3개월 간의 주택 매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가

3) 분양 직전 2개월 청약 경쟁률이 5 : 1 초과 혹은 국민주택 규모 월 평균 청약 경쟁률이 10 : 1 초과

 

 3. 일부 제외 대상 : 일부 공공 건설 사업은 영향을 받지 않음.

 

[분양가 상한제 제외 대상]

일부 제외 대상은 어떤 걸 말하는 건가요?

 

일부 제외 대상에는 공공건설사업, 특정 지역 또는 특정 타입의 주택, 재건축 사업 등이 있는데요.

 

1. 공공건설사업 : 정부가 추진하는 특정 공공건설 사업은 분양가 상한제 적용 대상에서 제외.

*특정 공공건설사업이란 국가 또는 지방 정부가 주도하여 큰 규모의 에산과 인력이 투입되는 사업으로써

인프라 개발, 도시 재생, 교통 인프라 구축, 문화시설 등의 지역의 발전에 큰 영향을 미치는 것.

 

2. 특정 지역 또는 특정 타입의 주택 : 일부 지역의 주택 시장이 침체 상태, 혹은 주택 공급이 부족한 경우.

                                                           해당 지역의 분양가 상한제 적용을 제외 혹은 상한 가격을 조정해

                                                           주택 시장의 확성화시키기 위한 목적.

 

3. 재건축 사업  : 오래된 건물을 철거 후 새로운 주택으로 건설하는 경우 분양가 상한제 적용이 제외될 수 있음.

                           이는 도시 재생과 주택 개발을 촉진하기 위한 정책.

 

 

[분양가 상한제 적용 대상]

분양가 상한제 적용에는 어떤 것들이 있나요?

분양가 상한제에는 전매제한과 실거주 요건이 있는데요.

 

전매제한 : 시세보다 낮게 분양을 받은 경우, 정해진 기간동안 아파트를 전매할 수 없도록 규정.

 

전매제한? 뭘 제한 한다는거야? (new-apt.com)

전매제한? 뭘 제한 한다는거야?

 

 

실거주 요건 : 분양받은 아파트에서 입주가능일로 부터 90일까지 입주하여 의무적으로 2 ~ 5년이상 거주하도록 하는 제도.

 

거주의무기간 꼭 적용해야하는 걸까? (new-apt.com)

거주의무기간 꼭 적용해야하는 걸까?

 

 

1) 2023년 1월부터 수분양자 지위를 획득한 경우, 실거주 의무 X

2) 2021년 2월 이후부터 분양가 상한제 적용된 지역에서 수분양자 지위를 획득한 경우, 거주의무기간 적용

 

[분양가 상한제 부작용]

분양가 상한제는 국민들을 위한 정책인건 알겠는데, 요즘 금리 인상에 건설비, 자재비등이 많이 올라간다고

하던데 그러면 안좋은거 아닌가요?

의도적으로 분양가격을 낮추게 되면 다양한 부작용이 발생하게 되는데요.

먼저, 건설 비용 등이 낮아지면 품질의 하락을 초래할 수 있으며,  이에 따라 공급량이 감소하게 되면 수익이 감소

하게 되고, 그렇게 되면 건설사의 수익이 낮아지게 되고, 수익이 낮아지면 개발 의욕이 저하되는 등의 부정적인

결과를 끼치기 때문에 이에 대해 반대하는 의견도 나오기도 해요.

 

 

 

 

그렇기 때문에 요즘에는 분양가 상한제 폐지를 한다는 얘기가 속속들이 나오고 있죠.

 

 

참 아이러니한 상황이죠.

건설사에서는 더 좋은 옵션, 더 좋은 자재 등을 이용하여 좋은 아파트를 만들어 입주자들의 구매 욕구를 충족시키고

입주자들이 많아지면 수익이 많이 생김에 따라 건설사들이 다음 해에도 그 다음 해에도 좋은 건축물을 지어야 하는데

소비자 입장에서 보면 금리는 계속해서 오르고, 집값은 천정부지로 치솟는데 통장 잔고는 마이너스에 월급은 너무 작아 형편상 좋은집을 살 수 없는 입장이고. 

 

 

참.. 분양가 상한제가 결코 좋은 것만은 아닌 것 같다는 생각이 드네요.

것보다 금리를 잡는게 우선인데 제롬 파월은 언제쯤 금리 하락을 말해줄지.. 

금리가 많이 내려가서 경기가 안정화되고 그로 인해 집값까지 영향을 미치면 좋을 것 같네요.