외국인 토지거래 허가제와 한국 부동산 시장의 불평등 문제

 

외국인 토지거래 허가제와 한국 부동산 시장의 불평등 문제

 

최근 한국 부동산 시장에서는 내국인과 외국인 사이의 규제 불평등 문제가 뜨거운 논란으로 떠오르고 있습니다. 특히 중국인 부동산 매입 증가와 관련된 이슈는 국민들의 주거 안정성과 직접적으로 연결되면서 사회적 파장을 낳고 있습니다. 내국인은 청약제도, 취득세, 양도세, 증여세 등 다양한 규제를 감당해야 하지만, 외국인은 상대적으로 느슨한 규제와 세제 혜택을 누리고 있어 "역차별"이라는 목소리가 커지고 있습니다.

 

출처)연합뉴스

 

1. 외국인 부동산 매입 현황

국토교통부 발표에 따르면 외국인의 국내 토지 취득 규모는 매년 꾸준히 증가해왔습니다. 2020년대 초반 기준으로 전체 외국인 취득 토지의 절반 이상이 중국인 소유이며, 아파트 등 주거용 부동산에서도 중국인의 비중이 압도적으로 높습니다.

특히 서울과 수도권 주요 지역에서는 중국인의 매입 비율이 70%에 달한다는 분석도 있습니다. 이는 단순한 투자 목적을 넘어 가격 방어 요인으로 작용하면서, 내국인 실수요자의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 예를 들어, 강남·송파·마포 등 주요 지역 아파트 거래 건수 중 상당 부분이 외국인 거래로 집계되며, 이는 가격 상승 압력으로 이어지고 있다는 지적이 많습니다.

 

 

출처)국토교통부

 

2. 내국인과 외국인 간 규제 불평등

한국인과 외국인 사이에는 분명한 규제 차이가 존재합니다. 내국인은 청약을 통해 주택을 구입해야 하며, 가점제, 무주택 기간, 소득 기준 등을 충족해야 합니다. 또한 주택을 취득하면 취득세와 보유세를 내야 하고, 양도 시에는 양도세, 가족 간 거래에는 증여세를 부담해야 합니다.

내국인이 지는 부담

• 청약 가점제 적용 및 까다로운 자격 조건
• 취득세, 보유세, 양도세, 증여세 등 고액 세금 부담
• 다주택자 대출 규제, 분양권 전매 제한 등 각종 규제

반면 외국인은 청약 제도 자체를 거치지 않아도 되고, 취득 과정에서 규제가 상대적으로 적습니다. 세금 부담도 내국인보다 낮은 경우가 많으며, 법의 사각지대를 활용하면 자금 출처 증빙 없이도 손쉽게 주택을 매입할 수 있습니다.

외국인이 누리는 혜택

• 청약 의무 없음
• 자금 조달 계획서 제출 의무가 상대적으로 약함
• 일부 세목에서 내국인보다 낮은 부담
• 분양권 거래 제한 적용에서 자유로운 경우 존재

이런 제도적 불균형 때문에 내국인은 세금과 규제의 이중고를 지면서도 주택 마련이 어려운 반면, 외국인은 상대적으로 자유롭게 한국 부동산에 투자할 수 있습니다. 이는 증여세 역차별 문제와 함께, 부동산 세금 불평등이라는 구조적 문제로 이어집니다.

 

 

출처)연합뉴스

 

3. 외국인 투자 증가가 낳는 문제

외국인의 한국 부동산 매입이 늘어나면서 여러 부작용이 나타나고 있습니다.

1. 주거 안정성 악화: 외국인 수요가 인위적으로 아파트 가격을 끌어올려 실수요자의 부담 증가
2. 세수 불균형: 내국인만 과도한 세금을 내고 외국인은 규제 회피 가능
3. 사회적 불평등 심화: 내국인 청년층의 상대적 박탈감 증가
4. 정책 신뢰도 하락: 정부 정책이 형평성을 잃었다는 국민 불만 확산

실제로 청년층 커뮤니티와 육아 세대 중심 커뮤니티에서는 “내국인은 세금과 규제에 묶여 있는데 외국인은 자유롭게 집을 산다”라는 불만이 반복적으로 제기되고 있습니다. 이는 단순한 경제 문제가 아니라 사회적 갈등 요인으로 확산될 수 있습니다.

4. 외국인 토지거래 허가제 강화 필요성

정부는 최근 외국인 토지거래 허가제를 도입하며 투기성 매입을 제한하고 있습니다. 일정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 외국인이 주택을 사려면 지자체 허가를 받도록 한 것입니다. 또한 허가를 받더라도 실거주 의무를 부여해 투기 목적 매입을 원천 차단하려는 시도입니다.

하지만 제도의 실효성에는 여전히 의문이 남습니다. 일부 지역만 지정된 상태이고, 자금 출처 증빙과 세제 형평성 확보가 제대로 이뤄지지 않는 한, 근본적인 문제 해결은 어렵습니다.

• 허가 심사 강화: 투기 목적 거래 사전 차단
• 세제 개편: 내국인과 외국인 동일 과세 원칙 확립
• 통계 공개: 국토교통부 외국인 부동산 통계를 정기적으로 투명하게 발표

 

출처)뉴스1

 

5. 한국 부동산 정책의 과제

외국인의 부동산 투자를 제한하는 것은 단순한 보호주의가 아닙니다. 국가의 주거 안정성과 조세 형평성을 지키는 최소한의 장치입니다. 선진국 대부분은 이미 외국인의 토지 및 부동산 취득을 엄격하게 제한하거나, 세금을 내국인보다 더 무겁게 부과합니다.

한국도 이제는 외국인에게 특혜성 제도를 제공하는 대신, 내국인과 동일하거나 더 엄격한 규제를 적용해야 한다는 목소리가 높습니다. 이는 단순히 집값 문제를 넘어 국민적 신뢰와 직결되기 때문입니다.

6. 결론

외국인의 국내 부동산 매입은 단순한 투자 행위가 아닙니다. 내국인의 주거 안정성, 세금 형평성, 나아가 사회적 갈등 구조와 직접 연결된 중대한 사안입니다. 내국인이 감당하는 취득세, 양도세, 증여세 부담을 외국인도 동일하게 지게 함으로써 공정한 한국 부동산 정책을 수립하는 것이 시급합니다.

지금이야말로 한국 부동산 시장의 불평등 구조를 바로잡을 마지막 기회일지도 모릅니다. 정부와 국회가 실효성 있는 제도를 도입하고, 국민 모두가 공감할 수 있는 형평성 있는 규제를 마련해야 할 때입니다.